Projektová dokumentace krok za krokem: na co nezapomenout a kde nešetřit

Až budete mít hotovou studii stavby, získáte perfektní náčrt svého vysněného domu. Náčrt pak musíte překlopit do jazyka stavebníků a úředníků. S tím vám pomůže projektant, se kterým dojdete až k prováděcímu projektu. To aby vám stavební firma dům nacenila na korunu přesně a vyhnuli jste se karambolům na stavbě. Projděte si, co všechno by měla projektová dokumentace obsahovat.

O tom, proč je architektonická studie důležitá, jste vám sepsali v prvním dílu tohoto seriálu:
>> Studie stavby: důležitý podklad pro projekt, který zohlední vaše potřeby. <<

Pokud jste se i tak rozhodli z jakýchkoliv důvodů architektonickou studii přeskočit, doporučujeme poptat kromě projektanta i bytového architekta a designéra. „Ti také zohlední vaše potřeby a životní styl a spojí je s technickou představou projektanta. Práce bude sice krokolomější a komunikace nebude tak svižná, ale výsledek se nejvíce přiblíží k ideální variantě se studií,“ objasňuje Josef Beneš, jednatel Stav-idey.

Kolik stojí projektová dokumentace rodinného domu na klíč

Když si dům necháváte od začátku navrhnout, cena dokumentace se může vyšplhat až na 250 tisíc korun. U ceny záleží na ceníku architekta, velikosti domu i neobvyklosti jednotlivých prvků. 

Ukažme si proto běžnější nacenění. U obvyklého rodinného domu na klíč do 100 m2 si připravte na projektovou dokumentaci zhruba 120 tisíc korun. Částka se skládá z:

  • ceny studie stavby, která začíná na 30 tisících Kč,
  • a projektové dokumentace, která začíná na 75 tisících Kč.

A pamatujte, že čím pečlivější projektovou dokumentaci si necháte zpracovat, tím více ušetříte za dodatečné zásahy v hotovém projektu a na stavbě se vyhnete zbytečné improvizaci a chybám, které by vás stály nečekané peníze.

Pokud si vyberete typový (vzorový) dům a necháte si v něm zapracovat jen minimální změny, pak vás bude stát projektová část do 50 tisíc korun.

Projektová dokumentace se skládá z:

  • architektonické studie stavby,
  • dokumentace pro územní řízení (DÚŘ),
  • dokumentace pro stavební povolení či ohlášení stavby (DSP),
  • dokumentace pro provedení stavby (DPS)
  • a dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS).

Architektonickou studii stavby jsme vám představili v předchozím článku seriálu. Nyní si projdeme ostatní části.

Dokumentace pro územní řízení

Díky dokumentaci pro územní řízení posoudí stavební úřad, jestli dům můžete postavit na daném pozemku. Úřad zkoumá soulad návrhu s územním plánem, napojení stavby na sítě (vodovod, kanalizace, elektřina, silnice) a zohledňuje i splnění platných norem a obecných požadavků na výstavbu.

Tyto informace se ale často kryjí s dokumentací pro stavební povolení (či pro ohlášení stavby) a proto v některých případech úřady tuto dokumentaci nevyžadují. Pokud ale už od začátku není jasné, zda dům na pozemku může stát (například kvůli odstupům od sousedních staveb, nebo na základě ochrany životního prostředí) úřad vás o dokumentaci požádá a poté do 30 dnů od jejího podání o stavbě rozhodne. 

Pokud by vyšlo najevo, že na pozemku stavbu nepostavíte, ušetříte peníze za podrobnější projektovou dokumentaci.

Vypracování dokumentace trvá většinou 14 dnů a obsahuje:

  • základní situační výkresy s pohledy na dům,
  • řezy a půdorysy domem,
  • technickou a průvodní zprávu
  • a polohu domu na pozemku a jeho vztahy k okolí.

V této fázi se k danému záměru stavby také vyjadřují sousedé a další úřední orgány jako odbor životního prostředí, hasiči a vlastníci dopravní i technické infrastruktury. Proto je vhodné ke stavebnímu záměru získat od všech dopředu souhlas. Ten vám společně s dokumentací pro územní řízení zajistí hladký průběh žádosti o stavební povolení.

Se získáním souhlasů vám pomůže i schopný projektant. Vše s vámi zkonzultuje a přesně vás navede, kam zajít a co ověřit, nebo část úřadů oběhá za vás,“ vysvětluje Josef Beneš.

Dokumentace pro stavební povolení a ohlášení stavby

Jakmile dostane projektant do rukou studii stavby a územní rozhodnutí od stavebního úřadu, pustí se do první verze projektové dokumentace. Ta obsahuje stavební část, do které zapracuje všechny připomínky od architekta a pokryje tím hlavně:

  • konstrukční řešení domu,
  • statiku domu (překlady, stropy, průvlaky apod.), 
  • zdravotně-technické instalace (voda a kanalizace),
  • řešení žumpy a studny,
  • řešení dopravního přístupu ke komunikacím,
  • vytápění,
  • vzduchotechniku (včetně rekuperace),
  • rozvody plynu,
  • elektroinstalaci (včetně hromosvodů),
  • požárně-bezpečnostní řešení,
  • a požadavky k průkazu energetické náročnosti budovy.

Dále naváže na všechny stavební detaily a překreslí vše do verze pro stavebníky, tedy jen v čarách se značkami, které většinou přečtou jen projektanti a stavaři. Ti si z nich vytáhnou například šířku zdí, doporučený materiál, zvolenou elektroinstalaci apod.

Už v první verzi se projektová dokumentace liší od studie, protože myslí i na technické detaily a najdete v ní všechny výkresy včetně: 

  • půdorysů s detaily,
  • řezy objektem
  • a pohledy na dům zvenčí.

Dokument budete s projektantem schvalovat ve více kolech. Není totiž výjimka, že drobnosti, které jste si nastavili s architektem, reálně nepostavíte, nebo vás budou stát jmění. V dalších kolech pravděpodobně projdete způsob vytápění, tloušťku stěn, volbu velikosti oken a dveří nebo kvalitu a tedy i cenu zvoleného materiálu.

Po všech upřesněních vám projektant zhruba do 14 dnů vytvoří definitivní verzi projektu. Představí vám přesnou orientaci a polohu domu na pozemku. Uvidíte pevné dispozice včetně volby základních materiálů nebo velikosti a umístění oken. Pokud teď budete chtít něco změnit, nejspíš se projekt protáhne. 

V této fázi vás projektant většinou osloví i s tím, abyste si promysleli rozložení a návrh prvků, o které stojíte v zahradě. A doporučí vám i schopného zahradního architekta.

I zahrada uprostřed přírody má svá pravidla. Poptejte v projektové fázi i zahradního architekta a nechte si vytvořit přírodní oázu přizpůsobenou vašim potřebám.

Pokud v obci nejsou dostupné kanalizační sítě a rozvody vody, počítejte s tím, že se projekt prodraží o dílčí projekt žumpy a studny. U septiku si připlatíte až 10 tisíc korun, za studnu pak 5 tisíc korun.

Součástí požárně-bezpečnostního řešení je i dokument o měření radonu na pozemku. Množství radonu se na pozemku zjišťuje, aby projektant mohl navrhnout správná protiradonová opatření – tedy vhodnou hydroizolaci nebo odvětrávání půdy pod základovou deskou domu.

>> Přečtěte si také, jak hydroizolace základové desky domu vzniká a proč se vlastně navrhuje. <<

S naší firmou vám stavební povolení vyběhá náš stážista. Jde o studenta stavební fakulty, který má přesné informace o aktuální legislativě a zkušenosti s desítkami schválených žádostí. Od vás si vyžádáme jen dílčí dokumenty a i s jejich vyřízením vám pomůžeme. Celý proces tak zkrátíme na minimum,“ říká Josef Beneš.

Dokumentace pro provedení stavby

V dokumentaci pro provedení stavby se schází nejvíce informací. Jde vlastně o podrobný konstrukční a technický návod pro stavební firmu a vychází z projektové dokumentace ke stavebnímu povolení.

Vypracovává se proto ve větším měřítku než její předchozí verze a najdete v ní i ty nejmenší detaily. Zohledňuje také například:

  • sílu a materiál zvolené cihly u nosných zdí, 
  • výběr materiálu na podlahy včetně druhu spárování,
  • kudy povede elektroinstalace chytré domácnosti a kde se umístí její hlavní panel a čidla,
  • či materiál izolace u bazénu.

Když dostaneme do ruky dokumentaci pro provedení stavby, jinak také prováděcí dokumentaci, garantujeme budoucímu majiteli domu nacenění každé položky stavby na korunu přesně. Díky dlouholetým zkušenostem totiž z projektu dokážeme vyčíst, kolik dílčí práce zaberou času a doporučíme typ a značku materiálu, který je kvalitní a vydrží desítky let. Majitel tak ušetří i statisíce při výstavbě, protože ho nečekají konstrukční zádrhely a zbytečné chyby kvůli improvizaci dělníků. A dům klidně předá další generaci bez větších investic na údržbě,“ vysvětluje výhody prováděcí dokumentace a přesného nacenění Josef Beneš.

Dokumentace také slouží jako podklad pro stavební dozor. Stavbyvedoucí díky ní dokáže přesně určit, zda stavba probíhá technologicky správně a zda se používá předem domluvený materiál v dané kvalitě.

Velké formáty prováděcí dokumentace uvidíte nejčastěji v rukou stavbyvedoucího.

Dokumentace skutečného provedení stavby

Nastanou i takové situace, kdy u výstavby dojde k větším změnám oproti odsouhlasenému projektu. Rozhodnete se pro levnější materiál, přejete si zvětšit okna či rozšířit terasu, nebo z důsledku docházejících financí některé práce přiškrtíte. V takovém případě je nutné nechat vypracovat dokumentaci skutečného provedení stavby (DSPS), která se předkládá ke kolaudaci domu.

Díky stavbě podle přesné prováděcí dokumentace a vedení stavby v online stavebním deníku Stavario se dokumentaci skutečného provedení stavby vyhýbáme. Stavba totiž odpovídá projektu a stavebnímu úřadu při kolaudaci stačí nahléhnout do aplikace, kde porovná záznamy s prováděcí dokumentací. Takto domy kolaudujeme rychle a bez zbytečných zádrhelů,“ vysvětluje Josef Beneš.

Plánujete stavbu domu na klíč a nevíte odkud začít?
Poradíme vám, jaké dokumenty potřebujete, zkonzultujeme vám celý projekt, a nakonec vám dům hladce postavíme.
S předem danou cenou, pevným termínem a ve vysoké kvalitě.